안녕하세요! 😊
부동산 경매는 운이 아니라 전략이래요.
잘 준비하고, 체계적으로 접근하면 초보자도 충분히 성공할 수 있습니다!
오늘은 부동산 경매에서 성공하는 사람들이 사용하는 핵심 전략을 공부해볼게요!
✅ 1. 시세 파악이 먼저! (입찰 전에 시세부터 정확히 알아라!)
경매에서 성공과 실패를 결정하는 가장 중요한 요소는 시세 파악이에요.
시세보다 싸게 낙찰받아야 이익이 나기 때문이에요.
✔️ 시세 파악하는 3단계
1️⃣ 네이버 부동산, 호갱노노, KB시세에서 같은 평수·층수의 시세 검색
2️⃣ 최근 실거래가 확인 (국토교통부 실거래가 조회)
3️⃣ 경매 낙찰가율 확인 → 최근 낙찰가율이 낮은 지역에서 도전
📌 예시:
- 같은 아파트(30평) 매매 시세: 5억 원
- 최근 경매 낙찰가율: 80% → 예상 낙찰가 = 5억 × 80% = 4억 원
- 입찰가는 3억 8천만 원~4억 원 사이로 설정
💡 TIP! 시세보다 20~30% 저렴하게 낙찰받는 것이 이상적이에요!
✅ 2. 유찰 전략 활용하기 (1~2회 유찰된 물건 노려라!)
경매에서는 유찰될 때마다 낙찰 최저가가 내려가요.
👉 1~2회 유찰된 물건을 노리면 시세보다 저렴하게 살 수 있어요.
📌 유찰 시 가격 하락 원리
- 1회 유찰: 감정가의 20% 하락
- 2회 유찰: 감정가의 40% 하락
- 3회 유찰: 50% 이상 하락 가능
📌 예시:
- 감정가: 3억 원 → 1회 유찰 → 2억 4천만 원 → 2회 유찰 → 1억 8천만 원
💡 TIP! 너무 많이 유찰된 물건은 하자가 있을 수 있으니 주의!
✅ 3. 권리 분석 철저히! (등기부등본 & 매각물건명세서 분석 필수!)
입찰 전에 반드시 등기부등본 & 매각물건명세서를 확인해야 해요.
✔️ 등기부등본에서 확인할 것
✅ 근저당: 경매로 소멸되는지 확인
✅ 압류·가처분: 법적 분쟁 가능성 확인
✔️ 매각물건명세서에서 확인할 것
✅ 임차인: 대항력 있는 세입자 여부 확인
✅ 낙찰 후 인수해야 할 권리 여부 확인
💡 TIP! 인수해야 할 권리가 있으면 추가 비용이 발생할 수 있으니 피하세요!
✅ 4. "강남 아파트"에 도전할 필요는 없다! (중소형 주택 or 지방 소형 아파트 노리기)
초보자는 경쟁이 치열한 인기 지역 물건보다, 경쟁이 덜한 지방이나 중소형 주택에 도전하는 게 유리해요.
📌 경쟁이 적은 물건의 특징
✅ 지방 아파트 (특히 지방 소도시)
✅ 중소형 빌라 & 오피스텔
✅ 다세대 주택 (투자가치가 높음)
💡 TIP! 인기 지역 아파트는 낙찰가율이 90% 이상으로 높아서 초보자가 접근하기 어려워요.
✅ 5. 명도 협상 전략 미리 준비하라!
경매에서 낙찰받은 후 명도(집 비우기) 문제가 발생할 수 있어요.
👉 협상이 안 되면 강제집행을 해야 하니, 미리 명도 전략을 준비해요!
✔️ 명도 전략 예시
✅ 이사비 일부 지원 제안 → 퇴거 유도
✅ 협상이 안 되면 명도 소송 준비
💡 TIP! 명도 협상이 빠르면 낙찰 후 바로 세입자를 받을 수 있어요.
✅ 6. 자금 계획 확실히 세우기 (대출 한도 확인 필수!)
경매에서 낙찰받은 후 잔금을 준비하지 못하면 보증금을 잃을 수 있어요! 😱
👉 낙찰 전에 경락잔금대출(경매 전용 대출) 가능 금액을 미리 확인하세요!
✔️ 경락잔금대출 조건
- LTV(주택담보인정비율): 감정가의 70~80% 대출 가능
- 금리: 보통 3~5%
- 신용 등급 & 소득 조건에 따라 차이 발생
💡 TIP! 잔금이 부족하지 않게 조심!
✅ 7. 입찰 전략 세우기 (무리하게 높은 금액은 금물!)
입찰가는 시세 대비 20~30% 낮게 설정하는 게 기본이에요.
너무 높게 입찰하면 나중에 되팔 때 손해를 볼 수 있어요.
📌 입찰가 계산 공식
👉 적정 입찰가 = 시세 × 최근 낙찰가율
💡 TIP! 경쟁이 치열하면 처음부터 무리하게 올리지 말고 여유를 두세요!
✅ 8. 낙찰 후 취득세, 등기비용 미리 계산하기
낙찰 후에는 다음 비용이 발생해요.
✔️ 취득세: 감정가의 13%
✔️ 강제집행비: 약 150~300만 원 발생 가능
💡 TIP! 추가 비용까지 감안하고 입찰 전략을 세워야 함!
✅ 9. 매도 전략 미리 세워라!
경매는 싸게 사는 것도 중요하지만 언제 팔지도 중요해요.
👉 시세가 오를 때까지 장기 보유 or 즉시 매도 전략 결정 필요!
💡 TIP! 매도 타이밍은 시장 흐름을 보면서 결정하세요!
✅ 10. 경험을 통해 실력 쌓기 (처음부터 완벽할 필요 없다!)
👉 첫 경매에서 완벽하게 성공하기는 어려워요.
👉 소액 물건으로 연습 → 경험을 쌓은 후 큰 물건 도전
🔹 마무리
오늘은 경매에서 성공하는 사람들이 사용하는 핵심 전략을 알아봤어요! 😎
부동산 경매는 운이 아니라 전략인것 같아요! 우리 모두 성공적인 경매를 해보아요!!