부동산 경매로 시세보다 싸게 사는 법! (유찰 전략 & 입찰가 정하기) 🏠
안녕하세요! 쑤우에요.😊
오늘은 경매로 좋은 가격에 낙찰받는 비법을 알려드릴게요! 🎯
부동산 경매의 가장 큰 매력은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이죠!
하지만 아무 경매나 덜컥 입찰하면 오히려 손해를 볼 수도 있어요.
🔹 경매로 싸게 사려면, "유찰"을 노려라!
경매에서는 입찰자가 없으면 유찰(流札)되면서 가격이 내려가요!
이게 바로 경매에서 시세보다 싸게 사는 핵심 원리!
📌 경매 가격이 내려가는 과정 (유찰 예시)
📍 시세: 3억 원짜리 아파트
1차 경매: 시작가 2억 4천만 원 (입찰자 없음 → 유찰!)
2차 경매: 시작가 1억 9천 2백만 원 (입찰자 없음 → 유찰!)
3차 경매: 시작가 1억 5천 3백만 원 (입찰자 3명 → 1억 7천만 원에 낙찰!)
💡 2번 유찰되면서 3억 원짜리 아파트를 1억 7천만 원에 샀어요! 🎉
✅ "유찰을 기다렸다가 낙찰받으면 시세보다 저렴하게 살 수 있다!"
🔹 입찰가, 어떻게 정해야 할까? (실전 계산법)
경매에서 싸게 사려면, 입찰가를 잘 정하는 게 핵심!
너무 높이면 손해, 너무 낮으면 경쟁에서 탈락해요.
✔ 입찰가 계산하는 3단계 공식!
① 시세 파악하기
- 경매로 나온 부동산의 현재 시세(매매가)를 조사해요.
- 네이버 부동산, 호갱노노, KB시세 등을 활용!
- 비슷한 아파트, 평수, 층수와 비교해서 평균 시세 계산!
② 낙찰가율 분석하기
- 같은 지역의 경매 낙찰가율을 조사해요.
- 예를 들어, 서울 아파트 낙찰가율이 80%라면?
→ 시세 5억 원짜리 아파트는 4억 원 정도에 낙찰될 확률이 높아요!
③ 입찰가 결정하기
- "적정 입찰가 = 시세 × 예상 낙찰가율"
- 하지만 입찰 경쟁이 치열하면 가격이 올라갈 수 있으니 여유 있게 입찰가를 설정!
📌 입찰가 계산 예시
📍 시세: 5억 원
📍 최근 낙찰가율: 80%
📍 적정 입찰가: 5억 × 80% = 4억 원
✅ 3억 9천만 원 ~ 4억 2천만 원 사이로 입찰하는 게 적당
🔹 실전! 유찰 전략 & 입찰가 조정법
📌 초보자가 쉽게 접근할 수 있는 유찰 전략!
✅ 1회 유찰된 물건 노리기!
- 1회 유찰되면 보통 최초 감정가의 20% 정도가 내려가요.
- 2회 유찰되면 감정가 대비 40%까지 하락!
- 하지만 너무 많이 유찰된 물건은 문제가 있을 수도 있으니 주의!
✅ 입찰 경쟁이 적은 물건 찾기!
- 아파트보다 토지, 상가, 단독주택이 경쟁이 덜해요.
- 지방의 부동산은 서울보다 낙찰가율이 낮아요!
✅ 명도 리스크가 있는 물건 분석하기!
- 세입자가 거주하는 집은 명도(집 비우기) 문제로 경쟁이 적어요.
- 하지만 대항력 있는 임차인은 주의! (보증금 돌려줘야 할 수도 있음)
🔹 낙찰 후 주의할 점 (초보자가 실수하는 부분!)
❌ 무조건 싼 게 좋은 게 아니다!
- 경매로 너무 저렴한 물건은 문제가 있을 가능성이 커요.
- 예를 들어 등기부등본에 근저당, 압류, 가처분이 많으면 추가 비용이 발생할 수 있어요!
❌ 권리 분석 안 하고 입찰하면 낭패!
- 세입자의 보증금을 돌려줘야 하는 경우가 있어요!
- "전세보증금이 보호되는지(대항력, 우선변제권)" 꼭 체크해야 해요!
📌 등기부등본에서 꼭 체크해야 할 것!
✅ 근저당이 얼마인지 (대출이 많은 집이면 추가 비용 발생 가능!)
✅ 임차인이 있는지 (전세보증금을 내가 떠안을 수도 있음!)
✅ 가처분, 압류가 있는지 (소송 중이면 낙찰받아도 소유권 이전이 안 될 수도 있음!)
🔹 마무리
부동산 경매로 시세보다 싸게 사려면?
✅ 유찰을 기다렸다가 최저가에 낙찰받기!
✅ 입찰가는 시세 × 예상 낙찰가율로 계산하기!
✅ 명도, 권리 분석 꼼꼼히 체크하기!
이제 경매 물건을 볼 때 어떤 전략으로 접근해야 하는지 감이 오셨죠? 😊
다음 글에서는 "경매 필수 서류(등기부등본, 감정평가서) 보는 법"을 쉽게 설명해드릴게요!
👉 "등기부등본? 감정평가서? 경매 초보자를 위한 필수 서류 읽는 법!" 기대해주세요! 🚀